Actualmente, Macau regista um número elevado de fracções habitacionais e lojas desocupadas, situação raramente observada no passado. Por outro lado, num futuro próximo, após a conclusão da construção de dois edifícios de escritórios governamentais no NAPE, os escritórios actualmente arrendados pelo Governo serão transferidos para as novas instalações, prevendo-se assim um aumento drástico do número de fracções desocupadas em edifícios comerciais no ZAPE, situação que não deve ser ignorada.

A nossa associação realizou recentemente visitas a várias zonas em Macau para perceber a situação da desocupação de lojas, tendo chegado às seguintes conclusões:

Primeiro, com o encerramento dos casinos-satélite, surgiu uma ruptura da cadeia comercial no ZAPE. No final de 2025, encerraram permanentemente os casinos-satélite, o que afectou gravemente o ecossistema comercial do ZAPE. No passado, as casas de penhores, restaurantes, estabelecimentos retalhistas e lojas de relógios dependiam do fluxo de clientes gerado pelos casinos.

Com o fim das operações dos casinos-satélite, a afluência reduziu-se expressivamente e muitos estabelecimentos acabaram por fechar portas por não conseguir manter as operações. Os dados apontam para uma taxa de desocupação de lojas nesta zona que atingiu 22%, tornando-se esta zona a mais afectada de Macau. Sem um fluxo estável de clientes, os estabelecimentos comerciais não conseguem ser arrendados durante muito tempo, uma situação preocupante.

Segundo, a fuga contínua do consumo dos residentes para o exterior e a contracção da procura interna nas áreas residenciais. Em zonas residenciais tradicionais como Areia Preta, Iao Hon, San Kio e Fai Chi Kei, a clientela é maioritariamente local, mas nos últimos anos a deslocação dos residentes a Guangdong para consumo já se tornou um fenómeno habitual.

Os preços baixos no Interior da China e uma maior variedade de produtos levaram os supermercados, restaurantes e estabelecimentos que vendem bens de uso diário, produtos de farmácia ou cosméticos no território a perderem uma grande parte do consumo.

Simultaneamente, o crescimento do rendimento dos residentes não tem acompanhado a inflação. Entre 2019 e 2024, a mediana do rendimento mensal dos residentes subiu apenas 2,5%, enquanto os preços aumentaram 3,6%, o que fez diminuir as despesas discricionárias dos cidadãos. Desse modo, o volume de negócios das pequenas lojas locais tem caído continuamente. Muitas lojas antigas acabaram por fechar portas por não conseguir aguentar. Neste contexto, a taxa de desocupação de lojas ultrapassa geralmente 10%, superando até 20% em alguns troços.

Terceiro, a mudança nos padrões de consumo levou à redução contínua da procura de lojas físicas. A popularização do comércio electrónico e das plataformas de entrega de comida abala o funcionamento das lojas físicas.

Além disso, a estrutura dos turistas tem vindo a alterar-se, sendo que os turistas individuais preferem turismo aprofundado e experiências culturais e criativas obtidas em locais em destaque para fotografia, deixando de se concentrar na compra de artigos de luxo. Assim, a concorrência nos sectores de ourivesarias, farmácias e lojas de lembranças gastronómicas intensifica-se e as margens de lucro estreitam-se.

Os estabelecimentos retalhistas tradicionais, que costumam adoptar uma estratégia de oferta abundante, e os seus modelos operacionais estão desconectados com os actuais hábitos de consumo. Os novos empreendedores mostram-se relutantes em arrendá-los. Após a saída dos antigos comerciantes, já não há “sucessores”, acumulando-se assim as lojas desocupadas.

Quarto, a estrutura económica e o poder de compra relativamente fracos, bem como a vontade reduzida para criação de negócios. A economia de Macau depende do jogo e do turismo, com avanços lentos na diversificação económica, o que agrava as pressões das pequenas e médias empresas para sobreviver.

Ao mesmo tempo, o aperto do crédito bancário e os custos operacionais relativamente elevados com juros geram uma atmosfera de esperar entre potenciais empreendedores, que não se arriscam a abrir lojas. Paralelamente, os rendimentos dos trabalhadores não residentes e dos jovens são limitados, reduzindo-se assim o universo de empreendedores locais e faltando novos inquilinos para as lojas vazias. Com a descida contínua dos preços de imóveis, os investidores olham de forma pessimista as perspectivas de valorização das lojas. Tem diminuído o interesse tanto em comprar como em arrendar lojas.

Quinto, há restrições físicas e ao nível de planeamento nas zonas antigas, o que reduz a competitividade das lojas. Os estabelecimentos comerciais localizados em prédios antigos são geralmente de pequena dimensão, com instalações obsoletas e falta de lugares de estacionamento, sistemas de esgoto e exaustores, o que dificulta as operações de restaurantes e outros negócios focados na atracção de clientes.

Na zona do Porto Interior, as inundações frequentes afastam investidores e comerciantes. Por outro lado, o planeamento de algumas áreas é monótono, onde os formatos de negócios são semelhantes, faltando de elementos diferenciados para atrair clientes. Entretanto, as actividades de revitalização de curto prazo promovidas pelo Governo geram apenas fluxos, mas não conseguem criar consumo estável a longo prazo. Depois do fim das actividades, as ruas voltam rapidamente ao marasmo, com as lojas a ficarem novamente desocupadas.

Na minha opinião, quanto mais lojas vagas existirem, mais deserta se torna a atmosfera comercial e reduz-se continuamente o fluxo de clientes. A quebra de afluência faz cair as rendas e a avaliação dos imóveis comerciais, levando os proprietários a baixar os preços de venda e ao surgimento de imóveis de retoma bancária, o que provoca um aperto na cadeia de capital e abala ainda mais a confiança do mercado. Nestas circunstâncias, os empreendedores e investidores ficam ainda mais relutantes em entrar no mercado, levando a escala de lojas desocupadas a aumentar constantemente.

Por conseguinte, sugiro que o Governo da RAEM adopte políticas de crescimento populacional, flexibilizando as políticas de captação de quadros e de imigração. Além disso, deve alterar as actuais políticas habitacionais, suspendendo temporariamente a construção de habitações públicas.

Por outro lado, deve criar um fundo de apoio ao empreendedorismo para apoiar no pagamento de rendas de estabelecimentos comerciais, bem como reduzir impostos sobre os estabelecimentos comerciais. Ademais, faz sentido abrir as lojas desocupadas em habitações públicas para as empresas de lazer lá criarem bases para restauração, empreendedorismo jovem e indústrias culturais e criativas, de modo a aumentar o volume de movimentação populacional e a dinamizar o ambiente de negócios.

*Presidente da Associação de Estudos Sintético Social de Macau