Um terreno sito na Vila de Coloane foi “deslocado” para o Alto de Coloane, tendo a sua área sido aumentada em cerca de 100 vezes, apurou o CCAC. Em causa está o terreno destinado à construção de edifícios de 100 metros de altura, junto a uma antiga casamata portuguesa. De acordo com o CCAC, erros “notórios” e situações “fraudulentas”, que vão desde a aquisição da propriedade ao procedimento de demarcação do terreno e emissão da planta cadastral, inviabilizam o projecto de luxo previsto para um terreno que, afinal, até é do Governo. Por isso, o Comissariado defende que o lote deve reverter para a RAEM

Catarina Almeida

O Comissariado Contra a Corrupção (CCAC) divulgou ontem o relatório de investigação sobre o projecto num terreno no Alto de Coloane, para onde estava prevista a construção de edifícios destinados à habitação e ao comércio com altura de 100 metros. Todavia, como apurou o CCAC, o terreno “não se encontra situado ao pé da Estrada do Campo e da Estrada de Seac Pai Van, mas sim perto do actual Largo do Presidente António Ramalho Eanes, na Vila de Coloane”. A esta incoerência junta-se a área do terreno que, afinal, “tem apenas algumas centenas de metros quadrados” e não os 53.866 metros quadrados.

Ou seja, dá-se como “inválida” a planta cadastral do terreno nº 6150 emitida pela Direcção dos Serviços de Cartografia e Cadastro (DSCC). Pelo que, destaca o CCAC, “as plantas de alinhamento requeridas e os anteprojectos do planos de obras aprovados com base naquelas informações cadastrais são igualmente inválidos”.

Da mesma forma, a Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (DSSOPT) deve “indeferir o pedido de aprovação do projecto”, na medida em que a planta de alinhamento “violou as condicionantes urbanísticas”.

Resumindo: O actual lote desse projecto de luxo junto à histórica casamata, construída no tempo da Administração portuguesa, “deve ser vago e não se encontra registado na Conservatória do Registo Predial” pelo que “faz parte dos terrenos do Estado da RAEM”. “O CCAC considera que o Governo da RAEM deve recorrer aos devidos procedimentos e vias legais, com vista a reaver o terreno em causa”.

Durante a investigação, o Comissariado detectou “erros notórios” e mesmo “situações fraudulentas” durante o procedimento da demarcação do terreno e da emissão da planta cadastral. “É claro que não se exclui a possibilidade de ter havido quem tivesse praticado actos de fraude e actos suspeitos da prática de crimes, no entanto, verifica-se também a existência de problemas como o da falta de clareza na investigação e do exercício de funções de forma negligente por parte dos serviços públicos naquela altura”.

“Apesar do caso ter ocorrido maioritariamente antes do estabelecimento da RAEM e de se saber que, hoje em dia, o funcionamento do sistema e da sua fiscalização se encontram relativamente mais aperfeiçoados, sendo pouco provável que situações semelhantes se possam repetir, os serviços públicos da RAEM e os seus trabalhadores devem estar sempre cientes de que o desempenho fiel das suas funções não é apenas um ‘slogan’”, alerta.

Na versão do Comissariado, os serviços públicos agiram de “forma negligente” tendo ainda sido detectados “problemas como o da falta de clareza na investigação”. Por outras palavras, entende o CCAC, a Delegação de Finanças das Ilhas da DSF “violou a prática de trabalho pré-determinada” ao ter emitido a certidão de transcrição do impresso de contribuição predial que serviu apenas para “encobrir uma declaração do interessado desprovida de comprovação ou tendo até mesmo sido falsificada”. Esse documento acabou por servir, posteriormente, para “efeitos de alteração dos documentos no âmbito da acção judicial e da demarcação dos limites do terreno”, destaca.

Ademais, a DSCC não só “violou as disposições legais” e o “senso comum profissional” como “ignorou os erros” na certidão emitida pelos serviços de finanças que serviu de fundamento para reconhecer a localização do terreno, que agora se descobriu ser errada. “O mesmo serviço pensava poder livrar-se do problema pela remissão da sua responsabilidade para documentos emitidos por outros serviços públicos, revogando a sua posição anterior de recusa, por duas vezes, de emissão de planta cadastral, acabando por promover assim a dita ‘deslocação’ do terreno”, lamenta.

Aquisição duvidosa de propriedade

Segundo a Conservatória do Registo Predial, o terreno envolto em polémica situa-se na Estrada do Campo de Coloane, no número 6150, com uma área de 56.592 metros quadrados, tendo como titular a actual Sociedade Win Loyal, companhia ligada ao empresário Sio Tak Hong.

Segundo descreve o CCAC, o lote já tem uma história centenária. Em 1903, Mac Hip Si vendeu um terreno na Estrada do Campo de Coloane (e três casas na Rua dos Negociantes) a Choi Lan que, mais tarde, registou o terreno na Estrada do Campo, com o número 6150. Durante quase nove décadas, o direito de propriedade e o respectivo registo “não se alteraram”, até que, em 1991, dois residentes (Vong Tam Seng e Vong Tak Heng, entretanto já falecidos) instauraram um processo de habilitação de herdeiros, requerendo a sucessão do terreno, alegando serem netos de Choi Lan e os únicos herdeiros uma vez que os seus pais (filhos de Choi Lan) já tinham morrido. Um ano depois, o tribunal transferiu a propriedade do terreno a título sucessório para os dois residentes.

Sobre este processo de transição, na década de 90, o  Comissariado diz ter encontrado “muitas dúvidas” de entre as quais “não exclui a possibilidade de alguém ter aproveitado o procedimento judicial para, fingindo tratar-se de descendentes do proprietário do terreno, adquirir, de forma ilegal, o respectivo terreno”, lê-se no relatório. Isto porque, “apesar do processo de habilitação de herdeiros ter ocorrido nos termos do Código de Processo Civil, ainda assim, encontram-se no caso situações de falta de fundamento na apreciação de factos”.

De acordo com o CCAC, bastou apenas um ano para que os dois titulares do terreno solicitassem aos Serviços de Cartografia (por duas vezes) a demarcação do lote e respectiva emissão de planta cadastral. Os pedidos foram recusados tendo em conta a falta de “dados comprovativos e a desconformidade manifesta da localização do lote de terreno face ao que constava no registo predial”. Em 1993, o terreno acabou por ser comprado pela Sociedade Chong Fau por 150 milhões de patacas.

Nessa altura, saliente-se, o Governo ainda não tinha confirmado a localização, os limites nem a área do terreno. A nova proprietária solicitou a demarcação do terreno junto da DSCC, que aceitou por considerar suficientes os documentos, nomeadamente a certidão de registo predial e de transcrição do impresso M/10 emitido pela Delegação das Finanças das Ilhas.

Práticas das Finanças foram “estranhas”

A planta cadastral do terreno acabou por ser emitida pela delegação das Finanças das Ilhas em Outubro de 1994, a pedido da Sociedade Chong Fai (proprietária na altura) tendo por base uma declaração do antigo dono no impresso de contribuição predial e também pela intervenção do advogado Paulo dos Remédios, que, recorde-se, foi arguido num processo relativo à aquisição fraudulenta de imóveis em Macau, mediante escrituras alegadamente irregulares de habilitação de herdeiros. Só que, segundo o CCAC, “a delegação das Finanças não possuía, de facto, a capacidade (…) nem a competência para emitir qualquer certidão relativa aos elementos de identificação do bem imóvel”. A emissão da certidão do impressão predial por parte dessa delegação afigura-se “não só uma prática estranha mas também rara”, considera.

Com base nessa certidão, o advogado alegou que a localização actualizada era a seguinte: o lado noroeste era a Estrada do Campo e a Estrada de Seac Pai Van, o lado sudeste a Estrada Militar e a habitação sem número policial, e o lado nordeste o parque de Seac Pai Van e a Aldeia da Esperança. Ora, em Julho de 1994, quando o advogado preencheu as “confrontações” originais do terreno no impresso de contribuição predial, “intencionalmente ou não” mudou inesperadamente a localização do terreno ao ter “invertido o leste e o oeste”. “A DSCC, por sua vez, mudou a sua posição anterior e aceitou com ‘facilidade’ esta ‘certidão’ emitida pelos serviços fiscais, contendo informações desconformes com as constantes no registo predial, como o documento que permitiu definir a localização do terreno, tendo assim emitido a respectiva planta”.

Só que um dos pontos que leva o CCAC a apontar para “falsificação de dados” tem a ver com o facto do próprio advogado ter “feito desaparecer” a casa nº2 e o Beco da Porta. Esta “inversão” e “omissão” não devem ter sido efectuadas de forma “desintencional, porque, mesmo hoje em dia, o terreno do Alto de Coloane encontra-se despovoado, sendo por isso impossível afirmar existir um lugar onde se localizam a Casa n.º 2 e o Beco da Porta”, destaca.

Ademais, existe a Casamata Militar, construída em 1884, fazendo parte do sistema militar geral de Coloane da altura. “Se o terreno adquirido por Choi Lam se localizasse mesmo no terreno do Alto de Coloane, então, devia incluir a casamata que se encontrava em funcionamento. Tendo em conta o contexto histórico da altura, esta situação é difícil de imaginar. Se nessa altura não existisse ainda a casamata, não seria razoável a sua construção posterior num terreno privado, nem o facto de o proprietário não ter levantado qualquer objecção”, destaca.

Projecto aprovado à margem da lei

Durante a investigação, o Comissariado detectou uma “violação das circulares no procedimento da emissão da planta de alinhamento do projecto” no Alto de Coloane por parte da DSSOPT. “Verificou-se também que existiram problemas relativamente à falta de enquadramento legal no procedimento da avaliação do impacto ambiental, das paisagens e dos espaços verdes por parte da DSPA e do IACM”, indica.

Em relação à DSSOPT, o Comissariado indica que em 1999 – quando a proprietária da altura (Sociedade Chong Fai) pediu a emissão da planta de alinhamento – as obras públicas indicaram que o lote deveria cumprir o “plano de ordenamento de Coloane”, que definia a altura máxima permitida para a construção de edifícios.

Por outras palavras, ao longo da Estrada do Campo e da Estrada de Seac Pai Van, o titular do terreno apenas podia construir edifícios de sete pisos com uma altura até 20,5 metros e uma cota altimétrica máxima de 33,4 metros. Para além disso, “não se podia escavar uma grande parte das colinas”.

Só que, em 2009, a Sociedade Win Loyal manifestou a intenção de construir nove blocos de vivendas com 22 metros de altura e nove destinados à habitação com 115 metros. No decorrer da análise do referido pedido por parte da DSSOPT, surgiu “dúvida” o que, para o CCAC, demonstra que “há entendimentos diferentes no seio dos serviços de obras públicas no que diz respeito à eficácia” do Plano de Ordenamento de Coloane. “Existem também práticas diferentes em relação à necessidade, ou não, de cumprimento das condições previstas no Plano aquando da aprovação dos projectos de construção em Coloane”, lamenta.

Em resposta ao CCAC, a DSSOPT referiu que o Plano “tem apenas carácter de referência interna, não é vinculativo no que diz respeito às condicionantes urbanísticas do respectivo lote de terreno”.

Comparando a planta de alinhamento (emitida em 2011 pela DSSOPT) e as duas emitidas em 1999 e 2009, para além do “aumento significativo de quase 12 vezes mais do índice de utilização do solo fixado em 5, o controlo da altura das edificações “deixou de ser efectuado em função das configurações do terreno, sendo que a cota altimétrica para a altura máxima permitida para a construção de edifícios foi fixada em 100 metros, o que significava que se iria proceder à escavação de uma grande parte das colinas no âmbito da referida construção”. O CCAC considera que, “como a planta de alinhamento do projecto de construção do Alto de Coloane não obedeceu às condicionantes urbanísticas impostas pela dita Circular, a DSSOPT deveria indeferir o pedido de aprovação do projecto em causa”.

Contudo, e porque o terreno é, afinal, propriedade do Estado, a questão da validade da planta de alinhamento torna-se um “problema secundário”.

Quanto ao processo de avaliação do impacto ambiental, o Comissariado destaca que as opiniões da DSCC e do IACM “não tiveram efeito vinculativo em relação à autorização do projecto”, apesar de se terem mostrado “preocupados com o possível impacto resultante da escavação de grande parte das colinas do Alto de Coloane”.

O CCAC constatou que, quer a avaliação do impacto ambiental realizada pela DSPA como a avaliação das zonas verdes e da paisagem realizada pelo IACM, “não estão sujeitas a nenhuma regulamentação jurídica concreta, existindo apenas um conjunto de instruções emitidas pelos serviços públicos”.

Por conseguinte, “os serviços de protecção ambiental e de assuntos municipais devem aperfeiçoar, com a maior brevidade possível, a legislação relacionada com a avaliação do impacto ambiental, a paisagem e as zonas verdes, a fim de poder haver legislação que possa ser verdadeiramente cumprida no âmbito da protecção do ambiente natural e da criação de espaços verdes nas Colinas”, sugere.

É de salientar que as obras não chegaram a arrancar, uma vez que a Sociedade Win Loyal não recebeu a aprovação da DSSOPT para um conjunto de projectos especializados relacionados com as fundações, entre outros. Em 2016, o organismo já tinha emitido parecer favorável sobre o anteprojecto da obra e relatórios de avaliação. Em causa está a construção de 12 torres com um máximo de 3 pisos, envolvendo uma área bruta de construção 669 mil metros quadrados. As obras propostas não envolvem a zona onde está a casamata.

Chui Sai On entrega caso ao MP

O Chefe do Executivo encaminhou para o Ministério Público (MP) o relatório sobre o projecto de construção no Alto de Coloane, para que seja desencadeada uma “investigação aprofundada” considerando a “complexidade e seriedade das questões envolvidas”, nomeadamente a demarcação da área do terreno. Chui Sai On pretende “garantir a protecção dos terrenos públicos e dos interesses legalmente tutelados pelos proprietários privados”, estando também “consciente que as questões de terras estão directamente ligadas ao interesse público da RAEM e ao regime de protecção jurídica da propriedade privada dos cidadãos”, segundo frisou em comunicado.