Albano Martins*

Albano Martins*

A DSEC disponibiliza sobre as rendas duas simples linhas de informação agregada nos mapas 13, 14 e 15 do IPC (Geral, “A”e “B”) onde começa por assinalar o seu peso no cabaz de compras, o valor do índice no mês e vários tipos de variação daquilo a que ela chama de “rendas de casa efectivamente pagas” e “rendas imputadas à habitação”!

Essa é toda a informação disponibilizada de um agregado cujo conhecimento profundo é muito importante quando se faz política económica para se ter na mão o controlo do mercado e para se proteger os mais fracos!

A primeira componente desse agregado disponibilizada pela DSEC tem um peso de 1,84 por cento e a segunda 19,76 por cento das despesas da generalidade das famílias!

O que são exactamente uma ou outra não me lembro de alguma vez ter lido, mas a idade não perdoa!

As “rendas de casa efectivamente pagas”, com um peso de apenas 1,84 por cento no cabaz de despesas geral (e 1,96 e 0,88 nos índices “A” e “B”), deixam-me cheio de dúvidas!

Mas a verdade é que “só sei que nada sei”, lamento confessar a minha ignorância!

As “rendas imputadas à habitação”, com um peso de 19,76 por cento na despesa familiar, passam a 20,51 e 13,44 por cento nos índices “A” e “B”, ou seja, pesam menos no bolso das famílias com mais despesas, pois teoricamente deverão ser as que têm mais rendimentos, e mais nos bolsos das famílias com menos despesa, o que pode indiciar que sejam também as que tenham menor rendimento!

Se a minha memória me não falha, o IPC-A reflecte a evolução de preços para 50 por cento das famílias residentes, que têm uma despesa média mensal compreendida entre 10 mil e 29.999 patacas.

O IPC-B aplica-se a 30 por cento das famílias residentes, que têm uma despesa média mensal compreendida entre 30 mil e 54.999 patacas!

Façamos umas continhas.

Imaginando que um agregado familiar despenda 40 mil patacas mensais em despesa, então significa que paga menos de 6 mil  patacas de renda de casa (aplicando o respectivo índice “B”)!

Se o agregado despende 20 mil patacas em despesas mensais, significa que paga menos de 4.500 patacas de renda (Índice A)!

Já quem despenda cerca de 10 mil ou 60 mil patacas por mês, como saem fora desses índices, aplica-lhes o índice geral (IPC Geral).

Assim, pagarão de renda menos de 2 mil patacas, no primeiro caso, e menos de 12 mil patacas no segundo!

Claro que isso são apenas valores médios.

Para quem conhece o mercado de arrendamento e sente na pele a especulação, fica a pergunta: não é isso cenário demasiado cor-de-rosa?

Vejam.

Os dados da Estatística apontam para quebras das variações das rendas nos últimos 12 meses (até Maio de 2017) entre dois e três por cento em todos os índices, Geral, “A”e “B”!

Mas, pela primeira vez em muitos meses assistiu-se em Maio a um aumento mensal dos índices das rendas, embora de menos de duas décimas!

Será que o índice finalmente vai mostrar aquilo que toda a gente já sente na pele?

Nada mais há sobre o mercado de arrendamento nesta grande praça financeira!

É tudo!

Ou seja, sendo simplesmente elegante, como é norma nos meus artigos, a informação sobre o mercado de arrendamento é tão pobre no nosso sistema estatístico porque provavelmente toda a gente já deve estar já a viver em Zhuhai.

Só assim se compreende que não mereça tão pouco um tratamento trimestral, como acontece com os preços do sector imobiliário!

A transparência que devia existir em toda a praxis humana, devia obrigar a que se disponibilizasse uma publicação trimestral que pudesse mostrar a distribuição das rendas em diversas zonas de Macau e Ilhas!

Mas porquê essa relutância em não a disponibilizar?

Para quê tapar o sol com a peneira?

O primeiro sistema que venha o mais rapidamente possível!

Liberdade para explorar desalmadamente o outro, não!

Agora vejam, não havendo tal informação sobre as rendas, a única coisa que podemos com lógica deduzir é que elas terão tendência para variar no mesmo sentido dos preços de venda do imobiliário, porque a renda mais não é do que o juro de um capital (este é o valor que o proprietário acha que o seu imóvel vale) a uma taxa de juro de remuneração bastante mais alta do que a oferecida num depósito a prazo de um ano.

Claro, porque quem abdica da liquidez (ou seja prefere ter betão armado no seu portfólio do que dinheiro a tilintar na mão) quer ter um prémio, ou seja tem de ser pago acima da taxa de juro de depósitos (que é em princípio, mas só em princípio, uma aplicação sem risco) e se possível acima da inflação, para pagar o risco do negócio também!

Quando alguém se aproxima de um proprietário de um imóvel e diz qual a renda que está disposto a pagar, o proprietário pega numa simples calculadora e multiplica o valor que acha que o seu imóvel hoje vale (não é o valor por que o comprou!), pela taxa de remuneração que acha que merece e divide tudo por doze!

E decide o valor da renda em função desse simples cálculo.

Conclusão, o valor do imóvel é fundamental para se determinar o valor da renda no mercado!

Ora, não é preciso ser-se consultor de “salão” algum, daqueles a quem esse negócio é também o seu negócio, porque com valores mais elevados mais comissão arrebanha, para se saber que quando se atua apenas sobre um dos mercados as coisas não vão funcionar de facto lá muito bem.

Ou seja, é verdade o que diz essa malta de salão que se o Chefe fixar um crescimento do valor das rendas, então os proprietários, que não são obrigados a arrendar (seriam se fossem fortemente penalizados por não o fazerem, em sede do respectivo imposto, mas isso não passa pela cabeça de salão algum), podem diminuir a oferta de imóveis colocados para arrendamento pois, e agora acrescento eu, se deslocam para o mercado de venda que, como é deixado livre, sem entraves, produz mais dinheiro!

Claro.

Mas essa malta esquece deliberadamente aquilo que há bocado este arguido dizia.

Como os dois segmentos de mercado estão fortemente ligados, e um é até o reflexo directo do outro (estatisticamente se usa dizer que há uma correlação positiva entre as duas variáveis), tentar corrigir as rendas sem corrigir os aumentos dos preços imobiliário é inútil!

Isso eles não dizem, porque se dissessem teriam de dizer que então o Chefe do Executivo teria de tomar medidas para controlar também o crescimento dos preços no mercado de vendas!

Claro que é bem mais saudável, em qualquer mercado, se a oferta aumentar pois assim haverá mais margem para o crescimento dos preços ser menor, a curto prazo.

Bem, se não houver cartelização de preços!

E mais o arguido não vai para a frente com esse pensamento!

O que temos hoje?

Um mercado que não é transparente, uma parte dele nem sequer tem direito a ser conhecido (o mercado de arrendamento), uma retórica total sobre um mercado livre, uma espécie de favor que se faz à população, vinda de um grupo de consultores e empreendedores que se movem pelos valores éticos da solidariedade para com os mais fracos e oprimidos e pela justiça na formação de preços!

Vejam, do segundo trimestre de 2003, quando o jogo começou a espernear de novo, até Maio de 20107, o preço médio por metro quadrado da transacção de um imóvel destinado a habitação terá aumentado 18,47 vezes mais. Ou seja, se um aparamento valesse um milhão de patacas no tal segundo trimestre, valeria em Maio deste ano, qualquer coisa como 18.473.692,70 patacas!

Se isso traduz justiça, se isso não rebenta com o equilíbrio de preços dos diversos bens no mercado, então estou a precisar de ser arguido outra vez!

Porque estão a bater de novo num pequeno animal desprotegido, que somos nós todos!

Notem.

Conferências de imprensa que surgem logo que se anunciam determinadas medidas “potencialmente” (mas apenas potencialmente) perigosas para alguns interesses estabelecidos, embora de um sítio donde nada de bom se deva esperar, que os conflitos de interesses aí devem ditar o sentido do que se vai propor, não cheira muito bem!

O mais curioso é que esses consultores de salão, que dizem dominar de tal modo o mercado, são capazes de dar números sobre como evoluem os mercados todos em Macau! Falam como se tivessem na mão aquilo que o Governo aparentemente não tem, e quando o tem a sua leitura  parece ser bem diferente.

Fica uma proposta, porque não dar-lhes uma avença, já que a Estatística não parece interessada em revelar o segredo desses deuses todos do arrendamento?

Continuando, se as rendas continuam a vir ainda por aí abaixo, como se lê nos tais mapas 13 a 15 do IPC, então que raio de coeficiente vai o Chefe do Executivo lançar cá para fora para ajudar os que arrendam?

O que vai o homem exactamente fazer?

A lógica ensina que provavelmente terá de confessar que há que subir mais as rendas pois os pobres-coitados dos senhorios estão a perder dinheiro há bastante tempo!

Cá por mim, não me cheira mesmo nada bem essa iniciativa!

E mais o arguido não escreve.

 

* Economista